Comunidad de propietarios: derechos, juntas, mayorías y morosos
Qué puedes hacer en tu piso y qué no, cómo funcionan las juntas, qué mayoría necesita cada acuerdo, cómo impugnar uno que te perjudica y cómo reclama la comunidad las deudas.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 4 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Vivir en un edificio implica compartir elementos comunes, gastos y decisiones con los vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal regula qué puede hacer cada propietario, cómo se toman los acuerdos y qué ocurre con quien no paga. Conocerla evita muchos conflictos y te permite defenderte si un acuerdo te perjudica.
Derechos y obligaciones de cada propietario
- Obras en tu piso: puedes modificarlo siempre que no afectes a la seguridad, la estructura, la configuración o el estado exterior del edificio ni perjudiques a otros vecinos, y debes avisar antes a la comunidad. En elementos comunes no puedes hacer cambios sin acuerdo de la junta.
- Pagar los gastos comunes según tu cuota de participación y contribuir al fondo de reserva.
- Conservar tu vivienda sin perjudicar a la comunidad y permitir las reparaciones que exija el servicio del edificio, con derecho a que te indemnicen los daños.
- No realizar actividades prohibidas por los estatutos, dañinas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente puede requerir su cese y, con autorización de la junta, demandar al infractor.
- Al vender tu piso debes declarar si estás al corriente con la comunidad y aportar un certificado de deudas. El comprador responde con la vivienda de las deudas del año en curso y los tres anteriores.
La junta de propietarios
- Se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas, y siempre que lo decida el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o quienes representen el 25 % de las cuotas.
- La convoca el presidente con el orden del día, lugar, fecha y hora. La convocatoria debe incluir la lista de morosos, que no pueden votar si no están al corriente.
- Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que se incluya un tema en la siguiente junta.
- En primera convocatoria hace falta la mayoría de propietarios y cuotas. Si no se alcanza, se celebra en segunda convocatoria sin quórum, incluso media hora después.
Qué mayoría necesita cada acuerdo
| Acuerdo | Mayoría |
|---|---|
| Modificar el título constitutivo o los estatutos (no regulado expresamente) | Unanimidad. |
| Portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes; alquilar elementos comunes | Tres quintas partes de propietarios y cuotas. |
| Aprobar, limitar o prohibir pisos turísticos | Tres quintas partes de propietarios y cuotas. |
| Instalar ascensor y suprimir barreras arquitectónicas | Mayoría de propietarios y cuotas. |
| Obras de eficiencia energética o renovables comunes (si no superan doce mensualidades al año, descontadas ayudas) | Mayoría simple de propietarios y cuotas. |
| Infraestructuras comunes de telecomunicaciones, energías renovables o nuevos suministros energéticos colectivos | Un tercio de propietarios y cuotas; quien no vota a favor no paga la instalación. |
| Resto de acuerdos | Mayoría de propietarios y cuotas; en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que represente más de la mitad de sus cuotas. |
Los ausentes que, una vez informados, no se opongan en 30 días naturales se cuentan como votos favorables, salvo excepciones.
Cómo impugnar un acuerdo
Se pueden impugnar ante el juzgado los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de algunos propietarios y los que causan un grave perjuicio a un propietario o se adoptan con abuso de derecho.
- Quién: los que votaron en contra y lo hicieron constar, los ausentes y los privados indebidamente del voto.
- Requisito: estar al corriente de pago o consignar la deuda, salvo que impugnes el reparto de cuotas.
- Plazo: tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes cuenta desde que se les comunica.
- Impugnar no suspende el acuerdo salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar.
Vecinos morosos
La junta puede acordar medidas contra la morosidad, como intereses superiores al legal o la privación temporal de servicios no esenciales, siempre que no sean abusivas ni afecten a la habitabilidad. Para cobrar, la comunidad puede usar el procedimiento monitorio especial con un certificado de la deuda aprobado por la junta y notificado al deudor. Las cuotas del año en curso y de los tres anteriores tienen preferencia de cobro.
Lectura complementaria
Para organizar la documentación de una obra común, puedes ampliar la lectura con la guía de derramas de Arreglísimo, otro proyecto de nuestro grupo. Utilízala como apoyo para preparar las preguntas que trasladarás a la administración de la comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cerrar mi terraza?
Si altera la fachada o la configuración exterior, necesitas autorización de la junta. Algunas comunidades aprueban un modelo uniforme de cerramiento.
¿Tengo que pagar el ascensor si vivo en un bajo?
En general, sí, porque es un servicio común que mejora la accesibilidad, salvo que los estatutos o el título exoneren a los bajos.
¿Puedo instalar un punto de recarga en mi plaza?
Sí, basta con comunicarlo previamente a la comunidad. El coste corre a tu cargo.
¿Es obligatorio el administrador de fincas?
No. El secretario y el administrador pueden ser el presidente o un propietario, aunque muchas comunidades contratan a un profesional.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.