Dación en pago: entregar la vivienda al banco y cancelar la deuda
La entrega de la casa hipotecada a cambio de cancelar la deuda: por qué normalmente depende de un acuerdo con el banco, los casos en que es obligatoria, los requisitos de ingresos y vulnerabilidad, y alternativas si te la deniegan.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Si no puedes pagar la hipoteca, una salida es entregar la vivienda al banco a cambio de que dé por cancelada toda la deuda. Es la dación en pago. Sin ella, si el banco ejecuta la hipoteca y la subasta no cubre lo debido, seguirías debiendo la diferencia. Esta guía explica cuándo puedes conseguirla.
Qué es
En una hipoteca normal respondes con la casa y con todo tu patrimonio. La dación en pago permite liberarte de la deuda entregando la vivienda, sin que te reclamen después la parte que la casa no cubra. Libera también a los avalistas por esa deuda.
Cuándo es obligatoria
El banco debe aceptarla si se cumplen todas estas condiciones:
- La entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas. La mayoría de bancos lo están.
- La hipoteca recae sobre tu vivienda habitual y el precio de compra no superó los límites de la norma, con un máximo absoluto de 300.000 euros.
- Estás en el umbral de exclusión.
- Pediste antes la reestructuración de la deuda y no resultó viable, y no han pasado 24 meses desde esa solicitud.
- No se ha anunciado ya la subasta y la vivienda no tiene cargas posteriores.
El umbral de exclusión
| Requisito | Detalle |
|---|---|
| Ingresos | Los de toda la unidad familiar no superan tres veces el IPREM anual de 14 pagas: 25.200 euros en 2026. Cuatro o cinco veces en casos de discapacidad, dependencia o enfermedad grave. |
| Cambio de circunstancias | En los cuatro años anteriores ha aumentado el esfuerzo que supone la hipoteca o ha surgido una situación de especial vulnerabilidad: familia numerosa, monoparental, con menores, con discapacidad, víctima de violencia de género o deudor mayor de 60 años. |
| Esfuerzo | La cuota supera el 50 % de los ingresos netos familiares, o el 40 % en casos de discapacidad o enfermedad grave. |
Quedarte de alquiler
Al pedir la dación en pago puedes solicitar seguir viviendo en la casa dos años como inquilino, pagando una renta anual del 3 % de la deuda total en ese momento.
Impuestos
La ganancia patrimonial que pudiera producirse al entregar la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca está exenta de IRPF. La plusvalía municipal en estos casos también suele estar exenta para el deudor. Consulta nuestra guía sobre la plusvalía municipal.
Si no te la conceden
- Negociar con el banco una dación voluntaria, una venta a un tercero con condonación del resto o un periodo de carencia.
- Pedir la reestructuración y la quita del Código de Buenas Prácticas.
- Acudir a la Ley de Segunda Oportunidad para que se exonere la deuda que quede tras perder la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Me quedo en ASNEF tras la dación?
Si la deuda queda cancelada, no debe figurar como impagada. Si aparece, pide que la eliminen. Lee nuestra guía sobre ASNEF.
¿Y si tengo una segunda hipoteca sobre la casa?
Las cargas posteriores impiden la dación obligatoria del Código de Buenas Prácticas. Habría que negociar con todos los acreedores.
¿La dación libera a mis avalistas?
Sí, la dación del Código de Buenas Prácticas cancela también las responsabilidades de terceros por esa deuda.
¿Puedo pactar la dación en la escritura de hipoteca?
Sí, se puede pactar que la responsabilidad se limite a la vivienda, pero es poco habitual y suele encarecer el préstamo.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.