Plusvalía municipal: quién paga, cómo se calcula y cuándo no se paga
Qué grava el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, por qué puedes elegir el método más barato, qué pasa si vendes con pérdidas, los plazos de 30 días y seis meses y los casos exentos.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando se vende, se hereda o se dona un inmueble urbano. Grava el aumento de valor del suelo, no de la construcción. Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional, la ley cambió en 2021: ya no se paga si no hay ganancia y puedes elegir el método de cálculo más favorable. Esta guía lo explica.
Quién la paga
| Operación | Quién paga |
|---|---|
| Compraventa | El vendedor. Si el vendedor no es residente en España, el comprador actúa como sustituto. |
| Herencia | El heredero que recibe el inmueble. |
| Donación | Quien la recibe. |
En una compraventa se puede pactar que la pague el comprador, pero ante el ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
Si no hay ganancia, no se paga
No hay que pagar si el valor del suelo no ha aumentado. Para acreditarlo, se comparan los valores de compra y de venta que constan en las escrituras, o los comprobados por Hacienda si son mayores, sin sumar gastos ni impuestos. Si el inmueble tiene suelo y construcción, se aplica a esos valores el porcentaje que el suelo representa en el valor catastral.
En las herencias y donaciones se toma como valor el declarado en el impuesto sobre sucesiones y donaciones.
Cómo se calcula
- Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia, hasta un máximo de 20. Los coeficientes los fija cada ayuntamiento, sin superar los máximos de la ley.
- Método real: la ganancia efectiva del suelo, calculada con los valores de las escrituras como en el apartado anterior.
Se aplica el que dé una base menor. Sobre ella se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que no puede superar el 30 %. Los ayuntamientos pueden aprobar bonificaciones de hasta el 95 %, por ejemplo en herencias de la vivienda habitual a favor de hijos o cónyuge.
Plazos para declararla
- Compraventa o donación: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si lo pides.
Según el ayuntamiento, se presenta una declaración y te envían la liquidación, o tienes que hacer una autoliquidación y pagar. Si presentas fuera de plazo, habrá recargos.
Cuándo no se paga
- Transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de una sentencia de separación, divorcio o nulidad.
- Aportaciones y adjudicaciones de bienes a la sociedad de gananciales.
- Dación en pago de la vivienda habitual o ejecución hipotecaria, si el deudor no tiene otros bienes para pagar la deuda.
- Terrenos rústicos.
- Ventas sin incremento de valor del suelo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo reclamar una plusvalía que pagué con pérdidas?
Si la liquidación no es firme, puedes recurrirla. Las ya firmes antes de la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 no pueden revisarse por ese motivo, según la propia sentencia.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la del IRPF?
No. La ganancia patrimonial del IRPF se declara a Hacienda en la renta. La plusvalía municipal es un impuesto local distinto, y lo pagado por ella puede restarse de la ganancia en el IRPF.
¿Quién paga si vendo un piso heredado?
Pagas dos veces en momentos distintos: al heredar, como heredero, y al vender, como vendedor. En la venta, los años se cuentan desde la herencia.
¿Y en una extinción de condominio?
Si la cosa es indivisible y se adjudica a uno de los copropietarios, en general no hay transmisión sujeta. Lee nuestra guía de extinción de condominio.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.