Devolución de la fianza del alquiler: plazos y cómo reclamarla
Qué puede descontar el propietario y qué no, desde cuándo se deben intereses y cómo reclamar con un burofax, una negociación previa y, si hace falta, el juzgado sin abogado.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Al terminar un alquiler, la fianza debe volver al inquilino salvo que haya deudas o daños que la justifiquen. Sin embargo, los retrasos y los descuentos injustificados son una de las disputas más frecuentes entre caseros e inquilinos. En esta guía te explicamos qué dice la ley, qué se puede descontar y cómo reclamar la fianza de forma eficaz.
Qué es la fianza y para qué sirve
En el alquiler de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a entregar una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. Garantiza que el inquilino cumplirá sus obligaciones: pagar la renta y los suministros y devolver la vivienda en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal por el uso. El arrendador debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
Las garantías adicionales, como un depósito extra o un aval bancario, son independientes y, en la vivienda habitual, no pueden superar dos mensualidades. Se devuelven con las mismas reglas.
Cuándo debe devolverse
La ley no fija un plazo exacto para devolverla, pero establece que el saldo de la fianza que deba restituirse devenga el interés legal del dinero una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. Ese mes se considera, en la práctica, el plazo razonable para revisar la vivienda y las facturas pendientes.
Qué se puede descontar y qué no
| Se puede descontar | No se puede descontar |
|---|---|
| Rentas impagadas. | El desgaste normal: pintura envejecida, pequeñas marcas, uso razonable de suelos y muebles. |
| Suministros o gastos pactados pendientes de pago. | Averías por antigüedad de electrodomésticos o instalaciones. |
| Daños causados por el inquilino más allá del uso ordinario: roturas, quemaduras, desperfectos por mascotas. | Mejoras o reformas que el propietario quiera hacer para volver a alquilar. |
| Limpieza extraordinaria si la vivienda se entrega en mal estado. | Penalizaciones no previstas en la ley o en el contrato. |
El propietario debe justificar los descuentos con facturas o presupuestos y con pruebas del daño. Si no lo hace, puedes reclamar la cantidad completa.
Cómo evitar problemas
- Al entrar, haz un inventario con fotos y vídeo fechados del estado de la vivienda y anéxalo al contrato si es posible.
- Comunica por escrito cualquier avería durante el contrato.
- Al salir, firma con el propietario un documento de entrega de llaves que indique la fecha y el estado de la vivienda, y vuelve a hacer fotos.
- Guarda los justificantes de pago de la renta y de los suministros.
Cómo reclamar la fianza paso a paso
- Requerimiento por escrito. Envía un burofax con certificación de contenido o un correo con acuse de recibo, indicando la fecha de entrega de llaves, la cantidad que reclamas, tu número de cuenta y un plazo para pagar.
- Negociación previa. Desde abril de 2025, antes de demandar hay que intentar con carácter general un medio adecuado de solución de controversias. Una propuesta de acuerdo documentada o una mediación cumplen este requisito. Guarda las pruebas.
- Reclamación judicial. Si no hay acuerdo, puedes acudir al juzgado:
- Por juicio verbal: si la cantidad no supera 2.000 euros, no necesitas abogado ni procurador y existen formularios oficiales.
- Por procedimiento monitorio, si tienes documentos que acrediten la deuda, como el contrato y el justificante de la fianza. La petición inicial no requiere abogado ni procurador.
Además de la fianza, puedes reclamar los intereses legales desde que pasó el mes tras la entrega de llaves.
Si eres el propietario
Revisa la vivienda en el momento de la entrega, documenta los daños y devuelve lo que no esté justificado dentro del mes. Si los daños o la deuda superan la fianza, puedes reclamar la diferencia al inquilino. Retener la fianza sin justificación genera intereses y puede acabar con costas judiciales en tu contra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo dejar de pagar el último mes a cambio de la fianza?
No es lo correcto: la fianza no sustituye a la renta. Si dejas de pagar, el propietario puede reclamar esa mensualidad y además retener la fianza por los daños que existan.
¿Hay que devolver la fianza actualizada?
Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza. En las prórrogas puede ajustarse a la renta vigente.
¿Y si el propietario no depositó la fianza en el organismo autonómico?
Es una infracción administrativa que puedes comunicar a ese organismo, pero no cambia tu derecho a recuperar la fianza.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Como acción personal, el plazo general de prescripción es de cinco años, pero cuanto antes reclames, más fácil será probar el estado de la vivienda.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.