Ejecución hipotecaria: cuándo puede empezar y cómo defenderse
Qué ocurre cuando dejas de pagar la hipoteca de tu vivienda: requisitos del vencimiento anticipado desde 2019, el procedimiento judicial, los motivos de oposición, la posibilidad de liberar la vivienda pagando lo atrasado y la protección de los deudores vulnerables.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que el banco pide al juzgado que subaste la vivienda hipotecada para cobrar lo que se le debe. No empieza con el primer recibo impagado: desde 2019 la ley exige un mínimo de impagos y un requerimiento previo. Esta guía explica el proceso y las opciones del deudor.
Cuándo puede empezar
En préstamos con hipoteca sobre vivienda firmados por una persona física, el banco solo puede declarar el vencimiento anticipado de toda la deuda si se cumplen a la vez estos requisitos:
| Momento del impago | Impago mínimo |
|---|---|
| Primera mitad de la duración del préstamo | 3 % del capital concedido o 12 cuotas mensuales |
| Segunda mitad | 7 % del capital concedido o 15 cuotas mensuales |
- Además, el banco debe requerirte el pago dándote al menos un mes y advirtiéndote de que, si no pagas, reclamará la totalidad.
- Estas reglas no pueden empeorarse por contrato.
Fases del procedimiento
- Demanda del banco ante el juzgado del lugar de la finca.
- Requerimiento de pago al deudor en el domicilio que consta en la escritura.
- Posible oposición del deudor por causas tasadas.
- Subasta electrónica en el Portal de Subastas del BOE.
- Adjudicación a un postor o al propio banco.
- Lanzamiento: entrega de la posesión al adjudicatario si el deudor no se va voluntariamente.
Cómo defenderse
- Oposición por extinción de la deuda o la garantía, por error en la cantidad en ciertos casos o por el carácter abusivo de una cláusula que sea fundamento de la ejecución o haya determinado la cantidad exigible.
- Revisar si se cumplieron los requisitos de vencimiento anticipado y el requerimiento previo.
- Liberar la vivienda habitual: antes de que se cierre la subasta puedes pagar lo vencido, con intereses de demora y costas, aunque el banco no lo consienta. El préstamo continúa. Si vuelves a liberarla, deben pasar al menos tres años desde la anterior liberación.
- Solicitar justicia gratuita si no puedes pagar abogado y procurador.
Si la subasta no cubre la deuda
Si lo obtenido no cubre todo, el banco puede seguir reclamando la diferencia con tu sueldo y otros bienes. En la vivienda habitual hay alivios:
- Quedas liberado si en cinco años pagas el 65 % de lo pendiente, o el 80 % en diez años, más el interés legal.
- Si el banco vende la vivienda en diez años con beneficio, la deuda pendiente se reduce en el 50 % de esa plusvalía.
- Para cancelar la deuda restante, valora la Ley de Segunda Oportunidad o negociar una dación en pago.
Deudores especialmente vulnerables
Hasta mayo de 2028 no procede el lanzamiento de la vivienda habitual de personas en situación de especial vulnerabilidad que cumplan los requisitos económicos, por ejemplo familias numerosas, monoparentales, con menores, con personas con discapacidad o dependencia, o víctimas de violencia de género. La vivienda puede adjudicarse, pero no se les desaloja durante ese plazo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura una ejecución hipotecaria?
Depende mucho del juzgado y de si hay oposición. Puede ir de varios meses a más de un año.
¿Pueden embargarme otros bienes?
Si la subasta no cubre la deuda, sí, incluida la parte embargable del sueldo. También responden los avalistas.
¿Qué pasa si vendo la casa antes?
Vender por tu cuenta suele dar mejor precio que la subasta. Necesitarás que el banco acepte cancelar la hipoteca con lo obtenido.
¿Me incluirán en un fichero de morosos?
Es posible si se cumplen los requisitos legales. Lee nuestra guía sobre ASNEF.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.