Nuda propiedad: qué es, cómo se valora y venta con usufructo
La propiedad sin derecho de uso: qué puede y no puede hacer el nudo propietario, la regla fiscal de 89 menos la edad, la venta de la nuda propiedad por personas mayores, quién paga cada gasto y qué ocurre al extinguirse el usufructo.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Cuando la propiedad de un bien se divide en dos, una persona tiene el derecho a usarlo y disfrutarlo, el usufructo, y otra conserva la titularidad, la nuda propiedad. Es habitual en herencias, donaciones a hijos y en la venta de viviendas por personas mayores que quieren seguir viviendo en ellas. Esta guía explica cómo funciona.
Qué es la nuda propiedad
| Nudo propietario | Usufructuario | |
|---|---|---|
| Usar la vivienda o alquilarla | No | Sí |
| Vender | Su nuda propiedad, sin perjudicar al usufructuario | Su derecho de usufructo, que se extingue igual |
| Reparaciones | Extraordinarias | Ordinarias |
| Cargas anuales | No | Sí, mientras dure el usufructo |
| Al acabar el usufructo | Pasa a tener el pleno dominio | Pierde el derecho |
El IBI corresponde, en principio, al titular del usufructo. Lee nuestra guía sobre el usufructo para conocer los derechos y obligaciones del usufructuario.
Cómo se calcula su valor
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio se valora según la edad del usufructuario: el 70 % del valor del bien si tiene menos de 20 años, un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 %. En la práctica, 89 menos la edad. La nuda propiedad es el resto.
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 50 años | 39 % | 61 % |
| 65 años | 24 % | 76 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 79 años o más | 10 % | 90 % |
En el usufructo temporal, se valora en un 2 % por cada año de duración, sin exceder el 70 %. El precio de mercado en una venta puede ser distinto, porque depende de la esperanza de vida y del acuerdo entre las partes.
Vender la nuda propiedad y quedarse en casa
Una persona mayor puede vender la nuda propiedad de su vivienda y reservarse el usufructo vitalicio. Recibe un capital y sigue viviendo en casa toda su vida; el comprador obtiene el pleno dominio al fallecer el vendedor.
- El precio es menor que el de una venta normal, porque el comprador no podrá usar la vivienda hasta que se extinga el usufructo.
- Los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual están exentos de tributar en el IRPF por la ganancia, y Hacienda ha admitido que la exención alcanza esta operación. Confírmalo antes de firmar.
- Compara ofertas, pide tasación independiente y asesoramiento antes de firmar ante notario.
Qué revisar antes de comprar o vender
- Pide una tasación independiente y compara ofertas.
- Define por escrito quién paga cada gasto: IBI, comunidad, reparaciones.
- Aclara qué pasa si el usufructuario necesita irse a una residencia.
- Revisa los impuestos con un asesor. Lee nuestras guías sobre el usufructo y el impuesto de transmisiones patrimoniales.
- Firma ante notario con asesoramiento.
Errores frecuentes
- Aceptar el primer precio sin comparar.
- No fijar quién paga los gastos.
- Confundir nuda propiedad con propiedad plena.
- Olvidar el efecto sobre la herencia. Lee nuestras guías sobre la donación de padres a hijos y el impuesto de sucesiones.
Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario vender la casa sin permiso del usufructuario?
Puede vender su nuda propiedad, pero el comprador tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga.
¿Quién paga la comunidad?
Las cuotas ordinarias suelen corresponder al usufructuario y las derramas por obras extraordinarias al propietario, salvo pacto distinto.
¿Qué pasa cuando muere el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario adquiere el pleno dominio. Si el usufructo se constituyó en una herencia, en ese momento se completa el impuesto de sucesiones según el título de constitución.
¿Conviene donar la nuda propiedad a los hijos?
Es una opción para planificar la herencia, pero tiene coste fiscal según la comunidad. Lee nuestra guía sobre la donación de padres a hijos.
¿Puede el usufructuario alquilar la vivienda?
Según la tabla de la guía, sí puede usarla o alquilarla durante el usufructo. Revisa las condiciones pactadas.
¿Cómo se inscribe?
Normalmente en escritura pública y en el Registro de la Propiedad. Consulta con el notario.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.