Usufructo: qué es, tipos, derechos y obligaciones
El derecho a usar y disfrutar un bien ajeno: cómo se constituye, el usufructo legal del cónyuge viudo, derechos a alquilar o vender el usufructo, inventario y fianza, reparaciones y cargas, valoración fiscal y causas de extinción.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
El usufructo permite a una persona vivir en una casa, cobrar sus alquileres o disfrutar de cualquier bien que pertenece a otra. Es muy frecuente en las herencias: el viudo o la viuda conserva el uso de la vivienda familiar mientras los hijos son los propietarios. Esta guía explica cómo funciona.
Tipos de usufructo
| Tipo | Qué es |
|---|---|
| Vitalicio | Dura toda la vida del usufructuario |
| Temporal | Dura un plazo fijo. A favor de una sociedad o corporación no puede superar 30 años |
| Legal o viudal | El que la ley da al cónyuge viudo en la herencia |
| Voluntario | El que se pacta en un contrato, una donación o un testamento |
El usufructo del viudo
El cónyuge que no estaba separado legalmente o de hecho tiene derecho, como legítima, al usufructo de:
- Un tercio de la herencia, el de mejora, si hay hijos o descendientes.
- La mitad si no hay descendientes pero sí ascendientes.
- Dos tercios si no hay ni descendientes ni ascendientes.
El testamento puede mejorar esa posición. Lee nuestra guía sobre la legítima o, si no hay testamento, sobre la herencia sin testamento.
Derechos y obligaciones del usufructuario
| Puede | Debe |
|---|---|
| Usar el bien y percibir todos sus frutos, como las rentas de un alquiler | Conservar su forma y sustancia |
| Alquilarlo o vender su derecho de usufructo, aunque esos contratos terminan cuando acaba el usufructo | Hacer inventario y prestar fianza antes de empezar, salvo dispensa |
| Exigir que el propietario haga las reparaciones extraordinarias | Hacer las reparaciones ordinarias y pagar las cargas anuales |
Cuánto vale un usufructo
A efectos de impuestos, el usufructo vitalicio vale el 70 % del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años, y un 1 % menos por cada año más, con un mínimo del 10 %: en la práctica, 89 menos la edad. El temporal vale un 2 % por año, hasta el 70 %. Mira ejemplos en nuestra guía de la nuda propiedad.
Cuándo se extingue
- Por la muerte del usufructuario.
- Por cumplirse el plazo o la condición fijados.
- Por reunirse usufructo y propiedad en la misma persona.
- Por renuncia del usufructuario.
- Por la pérdida total de la cosa.
- Por resolución del derecho de quien lo constituyó, o por prescripción.
Cómo gestionar un usufructo
- Haz inventario del bien y de su estado.
- Acuerda por escrito quién paga qué.
- Si hay inmuebles, inscribe el usufructo en el Registro de la Propiedad. Lee nuestra guía sobre la nota simple.
- Comunica a la comunidad y a los suministros quién es el usuario.
- Plantea con tiempo qué pasará al extinguirse.
Errores frecuentes
- Confundir usufructo con propiedad.
- No pagar las cargas que corresponden al usufructuario.
- Pensar que se pierde al volver a casarse sin comprobar el caso. Lee nuestra guía sobre la legítima y el testamento.
- Hacer obras importantes sin avisar al propietario.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los hijos vender la casa si su madre tiene el usufructo?
Pueden vender la nuda propiedad, pero el comprador debe respetar el usufructo. Para vender la vivienda libre hace falta que la madre también venda su derecho.
¿Se pierde el usufructo si el viudo se vuelve a casar?
El Código Civil no prevé esa extinción con carácter general para el usufructo viudal, salvo lo que disponga el testamento. Algunas comunidades con derecho propio tienen reglas distintas.
¿Se puede sustituir el usufructo del viudo?
Sí. Los herederos pueden pagar al viudo su parte de usufructo con una renta vitalicia, los productos de determinados bienes o un capital, de mutuo acuerdo o, si no lo hay, por decisión judicial.
¿Cobra pensión de viudedad aunque tenga el usufructo?
Sí, son cosas distintas. Lee nuestra guía sobre la pensión de viudedad.
¿Puede el usufructuario vender la casa?
Puede vender su derecho de usufructo, no la propiedad. El comprador tendría un derecho que termina cuando acabe el usufructo, según la guía.
¿Qué impuestos afectan al usufructo?
Depende de cómo se constituya: herencia, donación o compraventa. Lee nuestra guía sobre el impuesto de sucesiones.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.