Derecho de retracto: qué es, quién lo tiene y plazos
El derecho a quedarse con una cosa vendida a un tercero pagando lo mismo que pagó el comprador: quién lo tiene según el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, en qué plazo, qué hay que reembolsar y cómo se reclama en el juzgado.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Si eres copropietario de una casa y tu hermano vende su parte a un desconocido, o vives de alquiler y el casero vende el piso sin avisarte, la ley te permite quedarte con lo vendido pagando lo mismo que el comprador. Es el derecho de retracto. Esta guía explica quién lo tiene, en qué plazo y cómo se ejerce.
Tanteo y retracto
- Tanteo: derecho a comprar antes que un tercero, con el mismo precio y condiciones, cuando el vendedor te notifica que va a vender.
- Retracto: derecho a subrogarte en lugar del comprador después de la venta, con las mismas condiciones estipuladas.
- Puede ser legal, cuando lo concede la ley, o convencional, cuando el vendedor se reserva en el contrato el derecho a recuperar lo vendido.
Quién tiene derecho de retracto
| Titular | Cuándo | Plazo |
|---|---|---|
| Copropietario o comunero | Otro condueño vende su parte a un extraño | 9 días |
| Coheredero | Otro heredero vende a un extraño su derecho hereditario antes de la partición | 1 mes desde que se le hace saber |
| Colindante | Venta de una finca rústica de hasta una hectárea | 9 días |
| Inquilino de vivienda | Venta de la vivienda alquilada sin notificación correcta o en mejores condiciones que las notificadas | 30 días naturales |
El plazo de nueve días se cuenta desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, si no se ha inscrito, desde que el retrayente conoció la venta. Si dos copropietarios quieren retraer, lo hacen en proporción a su cuota. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.
El retracto del inquilino
- El casero debe notificar al inquilino de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las condiciones.
- El inquilino tiene 30 días naturales para ejercer el tanteo.
- Si no se le notificó, la notificación era incompleta o el precio real fue inferior, puede ejercer el retracto en 30 días naturales desde que el comprador le entregue copia de la escritura.
- Su derecho tiene preferencia sobre otros, salvo el retracto del condueño de la vivienda o el convencional inscrito antes del alquiler.
Cómo se ejerce
- Comunica tu voluntad de retraer por escrito, por ejemplo con un burofax, dentro del plazo.
- Si el comprador no acepta, presenta una demanda de retracto en el juzgado.
- Con la demanda debes aportar un principio de prueba de tu derecho y, cuando la ley o el contrato lo exijan, acreditar que has consignado el precio o constituido una garantía.
- Además del precio, debes reembolsar al comprador los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa.
Preguntas frecuentes
¿Hay retracto si un copropietario vende su parte a otro copropietario?
No como comunero: el retracto se da cuando la venta es a un extraño. Para salir de una copropiedad entre condueños, lee nuestra guía sobre la extinción de condominio.
¿Y si la venta fue una donación?
El retracto legal se refiere a la compra o la dación en pago, no a las donaciones.
¿Tiene retracto el inquilino de un local?
En los arrendamientos para uso distinto de vivienda también existe, pero las partes pueden excluirlo expresamente en el contrato. Revisa tus cláusulas.
¿Y si un hermano vende su parte de la herencia antes de repartirla?
Los demás coherederos pueden subrogarse en el plazo de un mes desde que se les comunica, reembolsando el precio. Lee nuestra guía sobre cómo aceptar una herencia.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.