Extinción de condominio: cómo dejar de compartir una vivienda
Cuando una vivienda es de varios (por herencia, por compra en pareja o con hermanos), cualquiera puede pedir salir. Cómo hacerlo de mutuo acuerdo, qué pasa si alguien se niega y qué impuestos se pagan.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Es muy habitual compartir la propiedad de una vivienda: hermanos que heredan un piso, una pareja que compró a medias o socios que invirtieron juntos. Cuando uno quiere salir, o nadie se pone de acuerdo sobre qué hacer, la herramienta es la extinción del condominio. Esta guía explica cómo funciona, de mutuo acuerdo o en el juzgado.
Nadie está obligado a seguir
El Código Civil establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad: cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Solo se puede pactar mantenerla indivisa por un tiempo determinado que no exceda de diez años, prorrogable por nuevo acuerdo. La división no procede si con ella la cosa resulta inservible para el uso a que se destina.
Formas de extinguir el condominio
| Opción | Cómo funciona |
|---|---|
| Adjudicación a uno | La vivienda se adjudica a uno de los copropietarios, que compensa a los demás en dinero por su parte. Es la más habitual. |
| Venta a un tercero | Se vende la vivienda y se reparte el precio según las cuotas. |
| División material | Solo si el inmueble se puede dividir en partes independientes sin perder valor, por ejemplo, un edificio en varios pisos o una finca grande. |
| Compra de cuota | Uno vende su parte a otro copropietario o a un tercero. Fiscalmente es una compraventa, no una extinción. |
De mutuo acuerdo, ante notario
- Pactad el valor de la vivienda y la compensación. Una tasación independiente evita discusiones.
- Revisad la hipoteca: si existe, el banco debe aceptar que la asuma quien se queda la vivienda y liberar a los demás. Sin ese consentimiento, los que salen siguen obligados frente al banco.
- Firmad la escritura de extinción de condominio ante notario y pagad la compensación, preferiblemente en el mismo acto.
- Liquidad el impuesto e inscribid la escritura en el Registro de la Propiedad.
Si no hay acuerdo: la acción de división
Cualquier copropietario puede demandar a los demás con la acción de división de cosa común. Antes, desde abril de 2025, debe intentarse un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación o una mediación. Si la vivienda no puede dividirse y nadie acepta quedársela compensando a los demás, el juez ordena su venta en pública subasta y el reparto del dinero. La subasta suele dar un precio inferior al de mercado, por lo que muchas veces el procedimiento sirve para forzar un acuerdo.
En las herencias
Cuando la vivienda forma parte de una herencia, la partición puede adjudicarla a un heredero con la obligación de compensar en dinero a los demás. Pero basta con que uno de los herederos pida su venta en pública subasta con admisión de terceros para que deba hacerse así. Si los herederos ya aceptaron y se adjudicaron la vivienda en proindiviso, la salida es la extinción de condominio.
Impuestos
- Actos jurídicos documentados: la jurisprudencia del Tribunal Supremo entiende que la extinción de condominio sobre un bien indivisible, adjudicado a uno con compensación en dinero, no es una compraventa. No tributa por transmisiones patrimoniales, sino por la cuota gradual de AJD, cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. Si se adjudica a uno más de lo que le corresponde sin que sea inevitable, el exceso puede tributar como transmisión.
- IRPF: la división de la cosa común no se considera, en general, una alteración patrimonial si las adjudicaciones se corresponden con las cuotas de cada uno y no se actualizan valores.
- Plusvalía municipal: en general no se devenga cuando la extinción es proporcional a las cuotas, pero conviene confirmarlo con el ayuntamiento.
Preguntas frecuentes
¿Puede obligarme mi hermano a vender la casa heredada?
Sí. Si no hay acuerdo y la vivienda no se puede dividir, puede ejercer la acción de división y pedir la venta en subasta.
¿Y si uno de los copropietarios vive en la vivienda?
Su uso no impide la división. Además, los demás pueden reclamarle una compensación por el uso exclusivo si se lo impide a ellos.
¿Es lo mismo que liquidar los gananciales?
No. Si la vivienda es ganancial, se reparte en la liquidación de la sociedad de gananciales. La extinción de condominio se usa cuando los cónyuges la compraron en proindiviso, por ejemplo, en separación de bienes.
¿Puedo vender mi parte a un tercero?
Sí, pero los demás copropietarios tienen un derecho de retracto para quedarse esa parte pagando el mismo precio.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.