Proindiviso: qué es y qué derechos tiene cada copropietario
Qué es la comunidad de bienes o copropiedad en proindiviso, cómo se fijan las cuotas, quién decide sobre el uso y los gastos, qué puede hacer cada copropietario con su parte y qué vías hay para terminar con la situación.
Actualizada el 12 de octubre de 2026 · 3 min de lectura · Redacción de Juridísimo
Tener un bien «en proindiviso» significa que pertenece a varias personas a la vez, cada una con un porcentaje, pero sin que a nadie le corresponda una parte física concreta. Es lo habitual cuando varios hermanos heredan una casa o una pareja compra una vivienda a medias. El Código Civil lo llama comunidad de bienes. Esta guía explica cómo funciona.
Qué es el proindiviso
- Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.
- Cada copropietario tiene una cuota, por ejemplo el 50 % o un tercio, sobre todo el bien.
- Si no se acredita otra cosa, las cuotas se presumen iguales.
- Primero se aplica lo que hayan pactado los copropietarios. A falta de pacto, rigen las normas del Código Civil.
Uso, gastos y decisiones
| Cuestión | Regla |
|---|---|
| Uso del bien | Cada uno puede usarlo según su destino, sin perjudicar a la comunidad ni impedir el uso de los demás |
| Beneficios y cargas | Se reparten en proporción a las cuotas |
| Gastos de conservación | Cualquiera puede obligar a los demás a pagar su parte; solo se libra quien renuncia a su cuota |
| Administración y disfrute, como alquilarlo | Acuerdo de la mayoría de las cuotas |
| Alteraciones, como una reforma o un cambio de uso | Consentimiento de todos |
La mayoría se cuenta por cuotas, no por personas: quien tiene el 60 % decide frente a dos copropietarios del 20 %. Si no hay mayoría o el acuerdo es gravemente perjudicial, cualquiera puede pedir al juez que resuelva, e incluso que nombre un administrador.
Vender o hipotecar tu parte
- Cada copropietario es dueño pleno de su cuota y puede venderla, cederla o hipotecarla sin permiso de los demás.
- Los efectos de esa venta o hipoteca quedan limitados a lo que se le adjudique cuando se divida el bien.
- Si vendes tu parte a un extraño, los demás copropietarios tienen derecho de retracto: pueden quedarse con ella pagando el mismo precio, en nueve días desde la inscripción en el Registro o desde que conocieron la venta. Lee nuestra guía sobre el derecho de retracto.
Hay empresas que compran cuotas de proindivisos, sobre todo de herencias, a un precio inferior a su valor para luego forzar la división. Antes de vender, compara con lo que obtendrías vendiendo el bien entero o vendiendo tu parte a los otros copropietarios.
Cómo salir del proindiviso
- Nadie está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera puede pedir la división en cualquier momento.
- Se puede pactar mantenerla durante un tiempo, pero como máximo diez años, prorrogables por un nuevo acuerdo.
- Si el bien no se puede dividir sin que quede inservible, como suele pasar con una vivienda, se adjudica a uno que compensa a los demás o se vende y se reparte el precio.
- Si no hay acuerdo, se acude al juzgado con la acción de división de la cosa común.
Los pasos, la subasta y los impuestos se explican en nuestra guía sobre la extinción de condominio.
Preguntas frecuentes
¿Puede un copropietario vivir en la casa sin pagar nada a los demás?
Puede usarla si no impide el uso de los demás. Si la ocupa en exclusiva contra la voluntad de los otros, estos pueden pedir que la mayoría decida su uso o alquiler y, en su caso, reclamar judicialmente.
¿Quién paga el IBI y la comunidad?
Son cargas del bien y se reparten según las cuotas. Si uno los paga todos, puede reclamar a los demás su parte.
¿Puedo alquilar la vivienda sin permiso de los demás?
El alquiler es un acto de administración: basta la mayoría de las cuotas. Con un 50 % no hay mayoría, y sin acuerdo habrá que acudir al juez.
¿Qué pasa con un proindiviso heredado?
Antes de la partición, los herederos tienen la herencia en común. Primero hay que aceptar la herencia y repartirla; la división del bien común sigue las reglas de la partición de herencias.
Normativa y fuentes oficiales
Textos consolidados y organismos consultados para preparar esta guía. Las normas cambian: comprueba siempre la versión vigente.
Información general, no asesoramiento. Juridísimo no es un despacho de abogados. Esta guía explica la normativa estatal de forma divulgativa; los plazos y requisitos pueden variar según tu comunidad autónoma, tu situación concreta o cambios legales posteriores. Antes de tomar una decisión, consulta con un abogado colegiado o con el servicio de orientación jurídica de tu colegio de la abogacía.